¿QUÉ PASA CON LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DURANTE EL ESTADO DE ALARMA? ¿SE PUEDE SUSPENDER SU PAGO?¿ SE PUEDE RESOLVER EL CONTRATO? CONSULTA SIN COMPROMISO! COMPARTE!

La realidad nos muestra que con la adopción por parte del Real Decreto 463/2020 de medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales, consistentes en la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas a excepción de los que suministren bienes considerados de primera necesidad nos vamos a encontrar con multitud de situaciones en las que el arrendatario se vea en la imposibilidad de afrontar el pago de la renta. Estaremos, pues, ante un incumplimiento masivo de estas obligaciones contractuales.

Los contratos de arrendamiento, como tales, no aparecen en el Real Decreto-ley 8/2020. En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no aparece la posibilidad de suspensión del contrato durante periodos excepcionales como el que estamos viviendo, únicamente su artículo 26 prevé la suspensión si se realizan obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente en la vivienda arrendada. No es este el caso.

Llegados a este punto, la única vía para que pueda darse la modificación de un contrato de arrendamiento sería analizar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la cual hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, esto es, cualquier alteración sustancial de las mismas, PUEDE DAR LUGAR A LA MODIFICACIÓN DE AQUELLAS.

El Tribunal Supremo siempre ha sido muy cauto a la hora de aplicar esta cláusula, entendiendo que sólo es de aplicación cuando estamos ante “una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el de celebración.

Así, los requisitos para su aplicación serían:
• A) Cambio de circunstancia;
• B) Imprevisibilidad;
• C) Excesiva onerosidad;
• D) Subsidiaridad.

De este modo, actualmente se estaría entendiendo que es posible aplicar la cláusula cuando estamos ante un cambio sin culpa de las partes que causa un desequilibrio de las contraprestaciones con excesiva onerosidad para una de las partes. Tal y como señala la doctrina, cambio que deberá ser analizado caso por caso.

En definitiva, la mejor vía sería hacer un estudio de cada caso concreto, buscando soluciones alternativas con el acuerdo de ambas partes como la disminución proporcional de la renta, el aplazamiento de la misma durante el estado de alarma, su prorrateo, su aumento pasados unos meses desde la finalización de la situación excepcional, etc, modificaciones posibles aplicando la cláusula anteriormente mencionada.

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